Рыночная ипотека при высоких ставках может оставаться рабочим вариантом, если покупателю не приходится занимать у банка большую часть стоимости квартиры. При этом оценивать сделку нужно не только по размеру ставки, но и по сумме кредита, ежемесячному платежу и оставшимся после него деньгам, считает София Анатольевна Любимова, основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», эксперт по недвижимости, инвестор.
По ее словам, больше половины ипотечных выдач сейчас приходится на программы с господдержкой. Это, по мнению Любимовой, показывает, что обычная рыночная ипотека перестала быть массовым способом покупки квартиры.
«Человек может нормально зарабатывать, иметь первоначальный взнос, спокойно выплачивать кредит при ставке 6–8%, но при рыночной ставке та же самая квартира становится совершенно неподъемной», — отметила Любимова.
В качестве примера эксперт приводит квартиру стоимостью 7 млн ₽ при первоначальном взносе 1,4 млн ₽. В этом случае заемщику необходимо взять в кредит 5,6 млн ₽. При ставке 6% на 20 лет платеж составит около 40 тыс. ₽, а при ставке 18% — примерно 86 тыс. ₽ в месяц. Разница достигает около 46 тыс. ₽ ежемесячно.
При этом отсутствие доступа к льготным программам, по словам Любимовой, само по себе не означает, что от покупки недвижимости необходимо отказаться. Рыночная ипотека может быть приемлемой, если заемщику нужна относительно небольшая сумма. Например, если человек продает имеющуюся недвижимость, добавляет накопления и берет недостающие 2–3 млн ₽, особенно при возможности погашать кредит быстрее графика.
«Но совсем другая ситуация, когда квартира стоит 8 млн, у покупателя только минимальный первоначальный взнос, а остальные 6-6,5 млн приходится брать под высокий процент. Я бы в таком случае сначала посмотрела другие варианты, а не пыталась любой ценой провести сделку», — рассказала Любимова.
Ждать снижения ставок, по ее мнению, имеет смысл не во всех случаях. Если ипотечный платеж занимает половину семейного дохода, финансовой подушки нет, а первоначальный взнос собран практически из последних денег, эксперт не советует торопиться с покупкой. Одновременно она считает неудачной стратегией просто отложить сделку на год в расчете на обязательное удешевление ипотеки.
Любимова отмечает, что одновременно со снижением ставок могут начать расти цены: более дешевый кредит способен вернуть на рынок покупателей и увеличить спрос. Поэтому при принятии решения она советует оценивать всю сделку целиком — стоимость квартиры, объем собственных средств, размер кредита, ежемесячный платеж, остаток семейного бюджета и возможные дополнительные расходы.
Отдельно эксперт обращает внимание на рассрочки от застройщиков и субсидированные ставки. По ее словам, небольшие первоначальные платежи и сниженная нагрузка на первом этапе еще не означают, что покупка окажется выгодной. Покупателю стоит заранее понимать, откуда появятся деньги на последующие крупные платежи, можно ли будет перейти на ипотеку и не включена ли стоимость финансирования программы в цену квартиры.
«Я всегда сравниваю две цены — сколько квартира стоит со специальной ипотечной программой и сколько она стоит при обычной покупке. Иногда низкий процент выглядит очень красиво, пока не начинаешь считать стоимость квартиры и общую переплату», — поделилась Любимова.
Еще одним ключевым фактором эксперт называет размер первоначального взноса. Для квартиры стоимостью 8 млн ₽ при взносе 20% необходимо занять 6,4 млн ₽, а при взносе 40% — 4,8 млн ₽. При кредите на 20 лет под 18% ежемесячный платеж, по ее расчетам, снижается примерно с 99 тыс. до 74 тыс. ₽.
Поэтому ориентироваться только на максимальную сумму, которую готов одобрить банк, Любимова не рекомендует. По ее мнению, покупателю важнее определить размер кредита, который позволит после приобретения квартиры сохранять приемлемую финансовую нагрузку.