Изменение условий семейной ипотеки с 1 октября 2026 года расширило выбор квартир в ряде регионов, однако повысило требования к финансовым возможностям покупателей. По исследованию «Домклик», в крупных городах даже увеличенные лимиты программы не всегда позволяют приобрести подходящее жилье. Эксперты рынка недвижимости, с которыми поговорила редакция Агентства потребительской информации, обращают внимание, что количество квартир, соответствующих условиям программы, не отражает реальную способность семей обслуживать кредит.
Ярослав Климов, ассистент кафедры гуманитарных наук факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового университета при Правительстве РФ, отмечает, что увеличение числа подходящих предложений не означает сопоставимого роста доступности ипотеки.
«Исследование «Домклик» показывает долю объявлений, укладывающихся в предел стоимости жилья с первоначальным взносом 20%. Оно не измеряет число семей, которые смогут обслуживать соответствующий кредит», — пояснил Климов.
По его расчетам, в регионах за пределами Москвы, Петербурга и их областей семье с одним ребенком младше семи лет для покупки квартиры за 7,5 млн рублей потребуется первоначальный взнос 1,5 млн рублей. Кредит под 10% на 15 лет предполагает ежемесячный платеж около 64,5 тыс. рублей. Чтобы он составлял не более 35–40% дохода после налогов, семья должна получать примерно 161–184 тыс. рублей в месяц.
В Ростовской области, по приведенной Климовым оценке «Домклик», повышение предельной стоимости подходящей квартиры с 7,5 млн до 12,5 млн рублей увеличивает долю соответствующих объявлений примерно с 40% до 93,5%. При этом более дорогая квартира потребует дополнительных собственных средств и увеличит финансовую нагрузку.
Анна Сапегина, коммерческий директор СЗ «Проект-С-23» (девелопер «Поколение», проект «Донские Легенды»), также связывает доступность семейной ипотеки с размером ежемесячного платежа. По ее расчетам, покупка однокомнатной квартиры стоимостью 4,99 млн рублей в Ростове-на-Дону при ставке 10%, первоначальном взносе 20% и сроке кредитования 15 лет потребует около 42,9 тыс. рублей ежемесячно. Для двухкомнатной квартиры за 5,35 млн рублей платеж составит около 46 тыс. рублей.
«Для семьи будет оптимально, если ипотечный платеж не превысит 30–35% совокупного дохода. В нашем примере для покупки однокомнатной квартиры потребуется доход около 125–145 тыс. рублей, двухкомнатной — 135–155 тыс. рублей, трехкомнатной — 185–215 тыс. рублей с учетом возможного роста платежа», — рассказала Сапегина.
В столице нагрузка заметно выше. Евгений Репинский, основатель агентства недвижимости «РЕ-Эксперт», приводит расчеты, согласно которым семья с одним ребенком при кредите 12 млн рублей на 15 лет после повышения ставки с 6% до 12% будет платить около 144 тыс. рублей вместо прежних 101 тыс. рублей. Для семьи с двумя детьми кредит 15 млн рублей под 10% предполагает платеж около 161 тыс. рублей, с тремя детьми при кредите 18 млн рублей под 8% — около 172 тыс. рублей.
По оценке Репинского, при первоначальном взносе 20% подтвержденный доход семьи для таких кредитов должен составлять примерно 290 тыс., 320 тыс. и 345 тыс. рублей соответственно. При этом, по приведенным им данным «Домклик», в соответствующий бюджет укладывается только 6,6%, 20,7% и 37,8% предложения в московских новостройках.
Отдельным фактором становится ограничение периода субсидирования ставки 15 годами при сохранении возможности оформить кредит на более длительный срок.
«Сам срок кредита не сократили: по данным ДОМ.РФ, договор можно заключить и на 30 лет. Сократили срок субсидии: до 15 лет», — уточнил Репинский.
По его расчетам, при оформлении кредита на 30 лет ежемесячный платеж будет ниже, однако после окончания льготного периода может увеличиться на 28–34 тыс. рублей. Это необходимо учитывать еще при оценке доходов заемщиков.
София Любимова, основатель и руководитель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», считает, что при выборе квартиры покупателям следует ориентироваться не только на одобренную банком сумму, но и на оставшиеся после выплаты ипотеки средства.
«Я всегда объясняю клиентам, что одобрение ипотеки ещё не означает, что она будет комфортной для семейного бюджета. Главное, чтобы после покупки квартиры у семьи оставались деньги не только на продукты и коммунальные платежи, но и на детей, отдых, непредвиденные расходы и обычную жизнь», — отметила Любимова.
По ее расчетам, при покупке квартиры стоимостью 8 млн рублей с первоначальным взносом 20% ежемесячный платеж по кредиту 6,4 млн рублей на 15 лет составит около 68,8 тыс. рублей при ставке 10%, 61,2 тыс. рублей при 8% и 54 тыс. рублей при 6%. Эти расчеты необходимо соотносить с региональными ограничениями по сумме льготного кредита.
«Я всегда советую сохранять резерв минимум на три, а лучше на шесть месяцев обязательных расходов», — добавила Любимова.
Помимо ежемесячных платежей, покупателям предстоит учитывать расходы на страхование, оформление сделки, ремонт, мебель и содержание жилья. Для семей, которые приобретают строящееся жилье и продолжают арендовать квартиру, дополнительной нагрузкой становятся одновременные платежи за ипотеку и съемное жилье. Таким образом, расширение лимитов программы увеличивает выбор недвижимости, но финансовые возможности конкретной семьи по-прежнему определяют, какую квартиру она может приобрести.
💸 Цены меняются. Правила тоже. Будьте в курсе того, что касается вашего кошелька.