Минэкономразвития подготовило законопроект, который регулирует привлечение средств граждан и компаний к долевому строительству гостиничных объектов. Документ предусматривает особые условия владения помещениями, обязательное участие гостиничного оператора в управлении ими и поэтапное раскрытие счетов эскроу. Покупатели смогут владеть номерами, однако их возможности самостоятельно распоряжаться недвижимостью будут ограничены.
Председатель совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» (АО) считает, что новые правила изменят сам подход к приобретению гостиничной недвижимости.
«Проект закона, подготовленный Минэкономразвития, переводит рынок гостиничной недвижимости из «серой зоны» в поле четких законодательных правил. Для покупателя это означает изменение самой сути приобретаемого объекта: на смену квази-жилью приходит регулируемый инвестиционный инструмент с принципиально иным набором прав и ограничений», — отметил он.
Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES, обращает внимание на обязательное участие единого оператора в управлении гостиницей.
«Для инвестора главное отличие будет заключаться в том, что в соответствии с актуальной редакцией закона управлять его номером будет единый оператор. Он не сможет сдавать номер в аренду самостоятельно. То есть собственник будет владеть недвижимостью, являющейся неотъемлемой частью гостиничного бизнеса», — рассказал Агапов.
При этом проект допускает возможность проживания владельца в приобретенном номере по согласованию с оператором.
«Опубликованная редакция предусматривает обязательное заключение с оператором договора, который предусматривает возможность согласования самостоятельного проживания в номере. Передача собственником номера третьим лицам во временное владение или пользование запрещается», — пояснил заместитель гендиректора YES.
Предполагается, что ограничения будут регистрироваться в ЕГРН и сохраняться при перепродаже недвижимости.
Отдельный механизм предусмотрен для защиты средств покупателей на этапе строительства. Деньги на счетах эскроу будут поступать застройщику частями, причем завершения строительных работ окажется недостаточно для получения всей суммы.
«Средства перечисляются застройщику не единовременно, а поэтапно: 80% после ввода здания в эксплуатацию и оставшиеся 20% только после того, как гостиница будет включена в реестр классифицированных средств размещения. Эта схема защищает покупателя от риска приобретения объекта, который формально построен, но не может функционировать как отель», — пояснил председатель совета директоров «АСТОРИУС».
Впрочем, участие профессионального оператора не снимает вопрос о фактической доходности инвестиций. Один из главных рисков связан с расходами на управление гостиницей, которые могут существенно сократить выплаты собственникам.
«Заявленные схемы, например 70/30 в пользу собственника, на практике могут приводить к совершенно иным результатам. Известны случаи, когда после вычета всех комиссий, эксплуатационных расходов и маркетинговых затрат собственники получали лишь 29% от общей выручки вместо ожидаемых 70%», — рассказал представитель «АСТОРИУС».
Еще одним ограничением станет порядок смены гостиничного оператора. Самостоятельно отказаться от услуг управляющей компании отдельный владелец номера не сможет.
«Важен и порядок смены управляющей компании. По проекту закона решение собственников о расторжении договора требует не менее двух третей голосов. Поэтому один недовольный инвестор не сможет просто отказаться от общей системы управления», — подчеркнул Агапов.
Таким образом, при покупке гостиничного номера значение будут иметь не только характеристики самой недвижимости, но и условия работы оператора. В частности, покупателям необходимо оценить порядок распределения доходов, состав расходов, которые вычитаются из выручки, условия расторжения договора и смены управляющей компании. После оформления собственности владельцам также предстоит учитывать расходы на управление, эксплуатацию, ремонт и продвижение гостиницы, коммунальные платежи и налоги.
Ранее Агентство потребительской информации сообщало, что во втором квартале 2026 года совокупные затраты продавцов на Ozon достигли 47,8% базовой цены товара, а на Wildberries — 42,7%. По данным Ассоциации представителей электронной торговли, за год показатели выросли на 29,2 и 10,8 процентного пункта соответственно. На фоне увеличения расходов средняя рентабельность продавцов, по оценке Международной ассоциации развития маркетплейсов и предпринимателей, за два года снизилась с 12–15% до 5–8%.
💸 Цены меняются. Правила тоже. Будьте в курсе того, что касается вашего кошелька.